Общее поле... частной собственности

История произошла такая. Жительница Костаная Куралай Ильясова подала иск в суд. Она просила отрезать ее семье кусок земли, которым владеют на праве совместной собственности жители дома 65 по улице 1 Мая. На юридическом языке – установить сервитут, право ограниченного целевого использования. Для простых обывателей звучит довольно специфично. Но речь – о вещах важных. Особенно для жителей многоквартирных домов. Потому что эта «конфетка» с особой начинкой.

У частного дома, где живет семья истцов, совсем другой адрес – улица Гоголя. Но калитка и ворота выходят прямиком во двор пятиэтажки. Когда-то, рассказывает старший по многоэтажке Виктор Леонидович Свириденко, хозяин частного дома разделил его надвое. Одну часть три года назад купил Мухаммед Карамурзин (муж истицы, участвовал в судебных разбирательствах). Потом сделал к своей половине дома пристройку, и теперь эта часть граничит с собственностью жильцов многоэтажки. Калиткой жильцы частного дома пользовались всегда, им это было удобнее, хотя официально выход должен быть в проулок. Противостояние началось, когда Карамурзины решили, что к их части дома должен быть еще и проезд – практически через детскую площадку. С этим и пошли в суд.

Председатель кооператива собственников помещений (КСП), который обслуживает многоэтажный дом, Валентина Монахова рассказывает, что у противостояния частника и жильцов многоэтажки уже есть своя история. Поначалу Карамурзины решили подвести к своему жилищу воду от узла, идущего на пятиэтажку. Пришлось отбиваться, потому что давление на верхних этажах здесь и без того очень слабое. Потом частник решил присоединиться к их канализационной системе. Тут пришлось уступить – настоял горводоканал. После этого жильцы дома на общем собрании приняли революционное решение. Кондоминиум они организовали еще в 2000 году. Оформили в собственность землю под зданием. А вот дворовая территория оставалась ничьей. Решили оформить и ее в собственность кондоминиума. Так и сделали, получили государственный акт на землю.

Надо сказать: то, что имеется у многоэтажки по улице 1 Мая, 65, двором в полном смысле слова назвать трудно. Это довольно узкая территория вдоль дома, разделенная дорогой для проезда машин. С одной стороны этой дороги – непосредственно здание с подъездами, с другой – детская площадка с игровыми формами, огороженная заборчиком из труб. А к ней по всей длине примыкают дома частного сектора. Иметь сюда выход – мечта всех владельцев. Но пока калиток мы насчитали две. В том числе от дома Карамурзиных. У них же – и железные ворота. Год назад, рассказывает Валентина Монахова, Карамурзины снесли часть ограды детской площадки и стали завозить для обустройства подъезда к своему дому разный мусор. Жильцы взбунтовались, вызвали комиссию из городского акимата. Но перед тем как официальные лица прибыли во двор, следы обустройства въезда попытались уничтожить. Вернули и часть ограждения детской площадки. Понятно, что после таких действий мира не стало совсем. Поэтому, когда Карамурзины уже официально обратились с письмом в КСП, жильцы многоэтажки воспротивились.

В областном центре очень многие многоквартирные дома юридически кондоминиум еще не оформили. По разным причинам. Однако Валентина Монахова считает, что такое юридическое образование имеет плюсы, о которых люди не задумываются. Например, в городе нередки случаи, когда во дворы многоэтажек «сажают» новые здания. Когда есть кондоминиум, и земля оформлена в его собственность, дело совсем другое. Никто не сможет воспользоваться также вашим подвалом или крышей, на которые постоянно кто-то покушается. Словом, жильцы – собственники в полном смысле этого слова.

Вот поэтому, объясняет председатель КСП, она провела, как и полагается, опрос жильцов дома по
1 Мая, 65 по поводу разрешения для обустройства проезда к частному строению. Добро не дали (детская площадка и без того маленькая), а сам кооператив без согласия собственников их имуществом распоряжаться не имеет права. Такой ответ и получили Карамурзины. Но он их не устроил, поэтому и появился иск об установлении сервитута.

Костанайский городской суд истцам отказал. В первую очередь потому, что иск был предъявлен к кооперативу собственников помещений. А земельным актом на право собственности владеет кондоминиум – это две самостоятельные юридические организации. Вроде, все логично. Но апелляционная, а за ней и кассационная коллегия областного суда посчитали это решение незаконным. На том основании, что по закону «О жилищных отношениях» кооператив представляет интересы кондоминиума. Следовательно, его можно обязать участвовать в отчуждении участка двора. Что и было сделано.

– Никакого документа о передаче членами кондоминиума правлению КСП прав распоряжаться их имуществом нет, – говорит представлявший в суде интересы «Коктема-2» Анатолий Тихановский. – КСП имеет договора лишь на обслуживание дома. Областные коллегии же признали ничтожными все права собственников кондоминиума на землю и даже отказали им в праве участвовать в судебном разбирательстве. Этот прецедент очень опасен. При подобных ситуациях возможен под разными предлогами рейдерский захват чужой собственности.

Такого же мнения придерживается и председатель КСП Валентина Монахова.

– Я, как юридическое лицо, не имею права подписывать договор о сервитуте – это чужая собственность. Понимаю, что после решения суда будет давление, но я все равно буду вынуждена руководствоваться решением общего собрания жильцов дома – владельцев земли. Кроме того, сервитут, по закону, не бесплатный. Собственники имеют право поставить свои условия.

Любопытно, что, в принципе, Карамурзины даже в суде не добились решения своей основной проблемы – чтобы им выделили землю для обустройства подъезда к дому. Только для пешеходной дорожки, которая была и до этого. На этом настояла городская архитектура. Вот и получается: в суде, по сути, шел спор, кто может и должен распоряжаться землей, находящейся в собственности кондоминиума. И он действительно принципиальный. Возникает, например, вопрос. Если всем может распоряжаться (представлять интересы) кооператив собственников помещений, то почему, например, в рамках госпрограммы модернизации ЖКХ бюджетные деньги могут перечисляться только на счет кондоминиума? Значит, государство признает его юридическим лицом номер один? И при этом признает не только его права, но и возлагает обязанности. Тогда где логика в решении судов второй инстанции? Тем более, что по существу иска можно понудить к сервитуту и кондоминиум.

Нередки ситуации, когда по одному и тому же спору истцы, ответчики и суды цитируют одни и те же законы. А прочитывают их по-разному. Но нормально ли это в действительно правовом государстве?