Покупка квартиры на этапе возведения дома – популярный вариант. Однако только единицы компаний работают в рамках Закона о долевом строительстве.
Имеет право
В Казахстане есть два механизма долевого строительства. В первом случае компания-застройщик подает документы в местный акимат на получение разрешения. В Костанайской области право на возведение жилья по такому механизму имеет только одна компания. Это подтверждают в областном департаменте государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), который регистрирует договоры долевого строительства. Речь о компании «БК-СТРОЙ».
Еще один вариант получения права на привлечение денег дольщиков – через Казахстанскую жилищную компанию (КЖК), которой передали функции фонда гарантирования жилищного строительства. Для этого у застройщика должен быть оформлен земельный участок, на руках проектно-сметная документация на дом, а также не менее 10% собственных средств от стоимости строительства.
В реестрах по гарантированию объектов, размещенных на сайте Казахстанской жилищной компании, нет тех, кто бы строил в Костанае. Как отметили в пресс-службе КЖК, обращений от застройщиков не было.
В то же время анализ рынка и вариантов сотрудничества покупателей нового жилья с застройщиками показывает, что на деле Закон долевого строительства не единственный способ купить еще не достроенную квартиру.
Один на один
К примеру, есть компании, которые заключают договоры бронирования до введения дома в эксплуатацию либо выдают расписки о полученных от людей средствах. В чистом виде нарушением это назвать нельзя. Некоторые специалисты даже подводят такой механизм под понятие инвестирования, оговаривая риски для желающих приобрести еще строящееся жилье.
Запретить людям отдавать строительным компаниям деньги без заключения договора именно долевого участия государство не может. Однако в случае возникновения проблем с вводом дома в эксплуатацию люди останутся один на один с проблемой. Часто без денег и квартир.
– Если у человека есть официально зарегистрированный договор, по которому он является дольщиком, значит, у него есть защита и определенные гарантии, – отметил руководитель отдела лицензирования и аттестации областного управления госархстройконтроля Бахтияр Коспанов. – Потому что перед тем, как начать возводить жилье, застройщик кладет определенную сумму на счет в банке как гарантию. Эти деньги будут заморожены, пока последний дольщик не получит квартиру. Если договора нет, то решить вопрос можно будет только через суд в частном порядке.
Договоримся на берегу
В Союзе строительных отраслей Казахстана рассказали, что сегодня рынок долевого жилья не до конца урегулирован. Самый острый вопрос – сроки реализации проектов. В разных регионах и компаниях разная практика работы с клиентами в случае срыва дат ввода объекта в эксплуатацию. Зачастую причиной, по словам председателя правления ОЮЛ «Союз строительных отраслей Казахстана» Ералы Сауранбаева, становятся малые резервы, которые застройщики закладывают при заключении договоров с дольщиками. И этот аспект работы требует законодательного урегулирования.
Пытаясь сэкономить, застройщики порой идут на сокращение затрат. В Казахстане есть случаи, когда покупатель в итоге получал жилье худшего качества, с меньшим объемом выполненных работ. Это касается не только отделки самой квартиры, но и гарантированных на этапе заключения договоров уровня благоустройства и комфортности.
– Перспективы судебных процессов, как правило, очень низкие, – сказал Ералы Сауранбаев. – Споры длятся долго и далеко не всегда приводят к решению проблемы. Застройщик, допустивший нарушение качества, как правило, допускает такие ситуации на системной основе. Потому при выборе компании покупателям стоит внимательно отнестись к выбору продавца жилья, а после отслеживать процесс строительства.
Закон и жизнь
В то же время эксперты отрасли признают, что рынок долевого строительства весьма консервативен. Зайти на него могут далеко не все. Таков закон. К примеру, в Костанайском управлении ГАСК отметили, что разрешение выдают тем, у кого есть опыт работы, а общая площадь планируемого к возведению дома не менее девяти тысяч квадратных метров. Плюс к этому весьма ощутимую сумму компания должна хранить на счетах в банке.
В Агентстве по защите и развитию конкуренции РК высказывают мнение, что требования к участникам долевого строительства нужно снижать. Глава ведомства Серик Жумангарин аргументировал это тем, что у компаний весьма ограничены возможности по получению разрешения на привлечение денег дольщиков. Во многом из-за установленных законом требований. По этой причине застройщики идут в обход закона, заключая различные соглашения с покупателями своих квартир: бронирования, резервирования, инвестирования и т. д.
– Сама основа закона правильная, но мы считаем, был сделан чрезмерный акцент на регулирование объектов, – поясняет позицию застройщиков Ералы Сауранбаев. – Важно переместить фокус с объектов на компании. Нужно лицензировать сами компании, контролировать и регулировать их деятельность, а также смотреть риски по отдельным проектам.
Если вы хотите стать дольщиком:
1. Спросите у компании документы, подтверждающие ее право на привлечение средств дольщиков. Это разрешение акимата либо договор с Казахстанской жилищной компанией о предоставлении гарантии. Если вам предоставят разрешение местного акимата, то можете обезопасить себя, позвонив и уточнив информацию. Если речь о КЖК, то на сайте kmc.kz есть все реестры участников долевого строительства.
2. У застройщика также должно быть право на земельный участок, где построят дом, проектно-сметная документация с положительным заключением экспертизы. Желательно, чтобы имелась информация об уже введенных в эксплуатацию зданиях. Подробно требования к застройщикам расписаны в ст. 22 Закона «О долевом строительстве». Если вы бронируете квартиру, то проверка компании также станет дополнительной гарантией.
3. Проверьте, нет ли застройщика в списке недобросовестных. В Костанае такого списка пока нет, потому как нет объектов, которые бы не достроили в рамках долевого строительства. Историю с домом по ул. Пушкина, 150, помним, но также имеем в виду, что в данном случае у застройщика не было разрешения на привлечение средств дольщиков.
4. Если вы заключили договор долевого строительства или бронирования, то специалисты настоятельно рекомендуют отслеживать ход работ. Это могут быть фото- и видеоматериалы на сайте компании или экскурсии на стройплощадку.
Комфорт в черновой отделке
Сегодня в Костанае риелторские компании предлагают приобрести квартиры в еще не построенных домах по договорам бронирования. Анализ предложений показал, что речь идет о жилье класса «комфорт»: с лифтами, парковкой или паркингом, детской площадкой. То есть в цену квадратного метра включена стоимость не только самой квартиры, но и затраты на благоустройство. При этом в большинстве случаев речь идет о приобретении жилья в черновой отделке.
Стоимость квадратного метра в Костанае стартует по отдельным позициям (последние этажи, большая площадь квартиры) от 240 тысяч тенге в черновой отделке. В Тобыле можно купить еще не достроенное жилье по 180 тысяч тенге за квадрат в той же черновой отделке.
