Новому генеральному плану Костаная уже год. Но внимание к себе он привлек лишь сегодня, когда стартовала его реализация. Запланирован, в том числе снос части районов старой застройки, гаражных и дачных кооперативов. Учитывая множество вопросов от дачников, «КН» собрали информацию по этому направлению.

Снесут – не снесут?

На территории Костаная официально числится 21 садовое общество (ПКСТ – потребительский кооператив садовое то­варищество). Но есть и откровенно бро­шенные. Из таких (судя по космическим снимкам) общество «Урожай», что нахо­дится в районе поселка Кунай практиче­ски на границе города.

Однако другие садовые общества актив­но развиваются и... застраиваются. При­чем застраиваются не по целевому назна­чению. И это проблема, потому что юри­дически в таких точках люди должны за­ниматься садоводством, а не жить. К тому же в связи с ростом Костаная эти террито­рии в рамках генерального плана заплани­рованы под застройку. Часто многоэтаж­ную, либо под создание зеленых зон, воз­ведение социальных объектов.
Опустим личные мотивы и денежные интересы как жильцов дачных массивов, так и застройщиков. Констатируем факт.

В рамках генерального плана Костаная мы видим, что свое назначение сохра­нит лишь несколько ПКСТ: «Садовод», «Чапаева», «Колос», «КЖБИ», «Химик», «Дорожник», «Красный партизан». Большая их доля расположена в райо­не поселка Кунай и одноименного жи­лого района.

Оставшиеся садовые общества в перспективе планируют снести. Вре­менной отрезок в рамках нынешнего генплана – до 2035 года. Земли в ос­новном зарезервированы под за­стройку. То есть теоретически на ме­сте дач могут вырасти жилые масси­вы. Но для этого должна появиться потребность у государства либо же­лание частных застройщиков, кото­рые захотят прийти в эти районы.

Стоит учитывать, что планы развития Костаная в рамках предыдущего ген­плана, который принимали в 2009 году, практически все реализовали. Причем надо отметить, что в том документе не было такого большого объема террито­рий под снос.

Кому что?

Судя по разметке на основном чертеже генплана, речь о возведении многоэтаж­ных жилых районов на территории дач­ных массивов в районе КСК. Напротив микрорайона «Кунай» зарезервировали земли под строительство жилья индиви­дуального усадебного типа.

Есть и третья категория – резерв под разбивку парковых зон и аллей. Частич­но это в перспективе коснется террито­рии садовых обществ «Геолог», «Энер­гетик», «Садовод-Строитель». Другую часть их территории отдадут под жи­лую застройку. А вот дач «Мичуринец» на генплане уже не существует – на их месте обозначен парк. Разбить его про­ектировщики предлагают все до того же 2035 года. Территорию садовых об­ществ «Железнодорожник» и «Жулдыз» планируют в дальнейшем использовать как земли сельхозназначения. Как скоро это случится? Комментарии экспертов в области проектирования и сотрудников акимата не дают четкого представления о конкретных сроках застройки и изъ­ятии земельных участков большей части садовых обществ.

Например, террито­рии дач в районе КСК зарезервировали под реализацию проектов в рам­ках государ­ственных программ жилищного строи­тельства. Дачи напротив Куная рассма­тривались проектировщиками как «пер­спективные под жилищное строитель­ство». То есть во многом развитие собы­тий будет зависеть от госфинансирова­ния и аппетитов частных застройщиков.

Руководитель отдела архитектуры и градостроительства Костаная Гулсара Касыбаева отметила, что пока денег на разработку проекта детальной планиров­ки (ПДП) всех территорий у государства нет. По ее словам, разработ­ка одного такого документа стоит от 20 до 40 миллионов тенге. Сегодня акимат от­рабатывает ПДП второй очереди мик рорайона «Кунай».

Есть и другой вариант развития событий – разработ­ка проекта частной компанией по собственной инициативе. Пример – дачное общество «Юбилейное». О деталях дальнейшей работы гово­рить пока сложно. Равно как и о сро­ках. Нельзя забывать о коммуникаци­ях, которые тоже еще нужно постро­ить. Но факт то, что садовое общество «Юбилейное», скорее всего, уже точно застроят в ближайшие годы.

ХОЧУ УЧАСТОК

Если вы решили заняться садоводством или переехать в Костанай из района, то следует учи­тывать несколько нюансов.

В 2021 году отдел земельных отношений провел инвентаризацию четырех садовых обществ: «Хи­мик», «Красный партизан», «КЖБИ» и «Чапаева». Они по генплану останутся дачами. Практически все участки здесь заняты и оформлены должным образом.

Анализ специалисты завершат к лету, потому что ре­зультаты инвентаризации акимат получил лишь в конце де­кабря 2021-го. В этом году планируют запросить средства на инвентаризацию оставшихся садовых обществ.



Хотите получить земельный участок в садовом обществе – лучше начать с общения с председателем и попросить его указать пустующие территории. После нужно подать заявление на имя акима города. Если участок, который вы хотите получить, когда-то был выдан человеку, но не используется, то его поставят на признание бесхозным. На это нужен год. Впоследствии через суд землю вернут в госсобственность и только после этого смогут предоставить вам в пользование. Все это время человек может обрабатывать надел и впо­следствии оформить его на свое имя.
Если садовое общество по генплану зарезервировано под застройку, то участок вам смогут выдать лишь на четыре года и 11 месяцев. Получить землю в долгосрочное пользо­вание или собственность уже нельзя.

Торг уместен

В зависимости от того, кто будет выкупать земли, зависит и процедура изъятия. Практика разная, но дающая определенную свободу выбора будущим продавцам.

На старт

Сначала акимат принимает решение о разработке ПДП (плана детальной пла­нировки). Его разрабатывают и на осно­вании документа извещают владельцев земельных участков с расположенной на них недвижимостью о планах по изъя­тию.

Параллельно акимат принимает со­ответствующее постановление. Все эти документы госорганы обязаны публи­ковать на своих официальных сайтах, в СМИ. Именно ПДП определит, кто бу­дет выкупать конкретный участок.

В отделе земельных отношений аки­мата Костаная отметили, что под шко­лы, детские сады и другие объекты, ко­торые будет возводить государство, оно же и выкупит землю. То же самое каса­ется мест, где пройдут дороги и тротуа­ры, аллеи, парки.

Госизъятие

Если земельный участок будет изы­мать государство, то через госзакупки определят компанию для его оценки. Стоимость рассчитают с ориентацией на аналогичные предложения на рынке.

– Если собственник соглашается с предложенной стоимостью, то выно­сим вопрос на рассмотрение специаль­ной комиссии маслихата, – отметила руководитель отдела земельных отно­шений Костаная Динара Турсунбаева. – Именно комиссия утверждает про­ект договора. После прохождения этой процедуры выплачиваем деньги соб­ственнику.

Сложнее и длительнее процесс, если владельцы имущества не согласны с предложенной ценой. В этом случае соб­ственнику необходимо обратиться в суд. Практика такая есть. В рамках строительства нового Корейского моста вы­купали несколько земельных участков. Изначально их владельцам предложи­ли чуть больше 10 млн тенге каждому. Через суд сумму пересмотрели. В итоге каждый получил около 15 млн тенге.

Купит частник

Большую часть территорий садовых обществ предположительно будут выку­пать частные застройщики. В таком слу­чае схема работы совершенно другая.

Практика показывает, что частники платят больше, чем государство. Напри­мер, в Алматы владельцам земельных участков в застраиваемых частниками садовых обществах предлагали суммы больше в среднем на 30-40%, чем их со­седям, на территорию которых пришло государство.
Возьмем за основу имеющийся в Костанае опыт ТОО «БК СТРОЙ», которое выкупало частный сектор под строи­тельство микрорайона «Жана Кала». Здесь из чуть больше 200 участков вы­куплены свыше 90 процентов. Не прода­но лишь 18 участков. Исполнительный директор компании Валерий Полешко отметил, что восемь участков приобре­тать они уже точно не будут.

– Эти территории не попадают под за­стройку в рамках ПДП, – сказал Полеш­ко. – По остальным десяти люди дали свои предложения. За один из участков просят 250 тысяч долларов. Возможно, со временем, у нас появится потреб­ность купить эту землю.

В большинстве случаев компания выплачивала денежную компенсацию либо производила обмен жилья на жи­лье. В районе «Жана Кала» специально для обмена построили двухподъездный девятиэтажный дом.