ОСИ: работа над ошибками. Часть 2

В номере «КН» за 27 апреля эксперты в сфере ЖКХ искали ответ на вопрос, что тормозит жилищную реформу. В ходе круглого стола специалисты-практики поделились личным опытом и лайфхаками, которые пригодятся начинающим председателям ОСИ. Остановимся на них точечно.

Земля казённая

Горячие обсуждения вызва­ло достижение одного из кос­танайских ОСИ, которое доби­лось того, чтобы снег в их дво­ре убрали за счет бюджетных средств. Другие пытались по­вторить этот трюк, но потер­пели фиаско. Сейчас предсе­датели объединений собствен­ников имущества намерены добиться, чтобы уборка дворо­вых территорий за счет город­ской казны стала системой, а не разовой акцией.
 
Однако это не единственный случай, когда власти перекла­дывают ответственность за содержание своей территории на ОСИ, говорит председатель Ассоциации ОСИ и ПТ Коста­найской области «Костанай- Камкор» Альбина Мухамедь­ярова:
 
– Согласно Закону РК «О жи­лищных отношениях» к обще­му имуществу объекта кондо­миниума относятся фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лиф­ты, крыши, чердаки, техниче­ские этажи, подвалы, общедо­мовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, зе­мельный участок под многоквартирным жилым домом или придомовой земель­ный участок, элементы благо­устройства и другое имущест­во общего пользования. Кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуаль­ной собственности. Как мы ви­дим, контейнерные мусорные площадки, не расположенные на территории кондоминиу­ма, не могут считаться общим имуществом. Земля под ними – городская собственность. Между тем подрядчик ТОО «Тазалык-2012» вывозит толь­ко содержимое контейнеров, а площадку оставляет в захлам­ленном состоянии. Сколько мы ни обращались в iKomek, ответ один: убирайте вокруг мусор­ных баков сами.
 
Наученные горьким опытом председатели ОСИ, обслу­живающих и сервисных ор­ганизаций написали коллек­тивное обращение в отдел ЖКХ и отдел жилищных от­ношений акимата Костаная с требованием обязать под­рядчика убирать и контей­нерные площадки. Если чи­новники должным образом не отреагируют, заявители готовы отстаивать свои пра­ва в суде, так как ситуация серьезная – убирая мусор­ные площадки за счет жиль­цов, ОСИ поневоле стано­вятся нарушителями закона, так как эти расходы нецеле­вые.

Скелеты в подвале

Мы привыкли слышать жа­лобы на то, что ПКСК оставля­ют наследство в виде текущих крыш и подвалов. Однако, как выяснилось, с новостройка­ми тоже проблем не оберешь­ся. На днях в одной из коста­найских многоэтажек по ули­це Маяковского сорвало кран, затопило три этажа. Попасть в подвал жильцы не смогли, так как застройщик продал его под мебельный цех. Случай не еди­ничный. Как говорит специа­лист отдела жилищных отно­шений акимата Костаная Сай­лау Асылбаев, многие строи­тельные компании незаконно используют подвалы в ком­мерческих целях.
 
– По Закону «О жилищ­ных отношениях» подвал – это общее имущество объекта кондоминиума, – поясняет он. – Очень мно­го ситуаций, когда застрой­щик продает эти помеще­ния или сдает их в аренду. С такой проблемой недавно обратились в суд жильцы дома №75/10 по улице Са­довой. Суть в том, что за­стройщик поставил желез­ную дверь в подвал и перекрыл доступ жильцам к элеваторно­му узлу. Суд удовлетворил их иск частично, апелляционная инстанция тоже встала на сто­рону жильцов. Однако пробле­ма на сегодняшний день еще не решена, скорее всего, им придется подавать еще одно исковое заявление.
 
По словам Асылбаева, это не единственная претензия к застройщикам. Зачастую они сдают дом в эксплуатацию без документов (техпаспорта) и регистрации кондоминиума. В итоге вся эта возня с бумагами ложится на плечи ОСИ.
 
Однако дело даже не в по­траченном времени, а ба­нально в деньгах – объеди­нениям собственников иму­щества такие расходы не осилить. Техпаспорт стоит почти полмиллиона, реги­страция кондоминиума обхо­дится тысяч в двести.

Даёшь кондоминиум!

Он должен быть по закону на каждом доме. И точка. Од­нако в свое время власти этот момент упустили, ПКСК тоже неинтересно было бегать по инстанциям. Проблема обна­жилась, когда стартовал исто­рический переход на ОСИ. Председатели стали массово обращаться в акимат. Но до недавних пор говорили, что де­нег на это в бюджете не пред­усмотрено.
 
– Сейчас ситуация измени­лась, – говорит Сайлау Асылбаев. – 43 дома обратились к нам с заявлением о регистра­ции кондоминиума. Соглас­но пункту 4 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» оформление проводится за счет местного бюджета.
 
Однако сколько ни просили председатели упростить про­цедуру и ввести принцип еди­ного окна, навстречу им так и не пошли. В итоге руководи­телям ОСИ придется обойти 7 (!) инстанций, чтобы получить нужный документ. Система не отлажена, поэтому на любом из этих этапов можно спотк­нуться. О своем опыте расска­зала председатель ОСИ «Май­лина, 67» Айсулу Дощанова:
 
– Все бумаги собрала, три недели уже прошло, на днях сообщили, что нужно привез­ти оригиналы. Потом выясни­лось, что нужен еще и техпа­спорт. При этом ЦОН мне дал уже документы на оплату. Та­кое чувство, что в кабинетах сидят люди, которые сами не знают, как все это делается.
 
Жители одной из костанай­ских новостроек вовсе столк­нулись с парадоксальной ситу­ацией – никто из чиновников не может им толком объяснить, зарегистрирован ли у них кон­доминиум. В одной инстанции говорят, что он есть, в другой – нет. Застройщик же никаких документов не выдает. На этом фоне между домами разверну­лась настоящая война за терри­торию...

Ничего личного, только бизнес

Так, пожалуй, можно сказать об ОСИ.

Дом может зарабатывать на свои коммунальные нужды разными способами. Считается, что многоэтажки, в кото­рых есть коммерческие помещения, финансово более обеспе­чены, чем их обычные собратья. Однако на практике предсе­датели вновь образованных ОСИ сталкиваются с вопросом: сколько брать с бизнеса, чтобы и дом не обидеть, и закон соблюсти?
 
– Для начала стоит понять, как рассчитывается тариф, – поясняет председатель Ассоциации управляющих и сервис­ных компаний ОСИ Костанайской области Юлия Бубнова. – В идеале процесс тарифообразования должен выглядеть так: проводят дефектовку, составляют смету расходов по дому, считают, сколько нужно заплатить за 12 месяцев сер­висной и управляющей компании, если они есть, председа­телю. Включить оплату банковских услуг, непредвиденные расходы, ведение бухгалтерии, взыскание задолженностей и многое-многое другое.
 
Эту сумму делят на 12 месяцев и на количество квадра­тов по дому. Получается тариф для жилых помещений. По закону тариф для коммерческих помещений не должен пре­вышать его более чем в два раза. Но тут надо учитывать особенности бизнеса. Если это парикмахерская и кафе, они льют больше воды, соответственно, влияют на износ сетей. Это нужно учесть. И, конечно, если коммерческий объект не пользуется лифтом или подъездом, услуги на их содержание в тариф включать не нужно.
 
Как и другие финансовые вопросы, этот рассматривается на общем собрании собственников квартир. Пока в силу не вступили очередные поправки, для утверждения тарифа необходимо набрать 2/3 голосов за. Уже с 16 мая достаточ­но будет большинства.