В городах для многих типичная ситуация: в подвале многоэтажки без ведома жильцов вдруг открывают, например, магазин, бильярдный клуб или кальянную.
Сразу возникает конфликт интересов квартировладельцев, бизнесменов, руководителей ОСИ... Опыт Костаная показал, что из замкнутого круга выход все же есть. Специалисты считают, что поставить точки над i и отсечь саму возможность таких конфликтов в будущем можно лишь на законодательном уровне.
Срок давности
В «КН» обратилась председатель ОСИ «Проспект Аль-Фараби, 32» Наталья Сахно. Говорит, устала доказывать, что ни один из собственников квартир пятиэтажки не разрешал продавать подвал. Проследить историю вопроса можно по справке на дом из ЦОНа. В документе указано, кому изначально принадлежал подвал дома и как он попал в частные руки.
– Один подвал без разрешения жильцов продал бывший председатель ПКСК «Восход» Анатолий Дергунов, – утверждает Наталья Сахно. – Городская прокуратура нам ответила: все это гражданско-правовые отношения и надо идти в суд. Но какой суд: мы же в договоре купли-продажи не участвовали? Есть также срок исковой давности, который уже давно вышел. Как быть? Наш запрос в областную прокуратуру переадресовали в отдел жилищных отношений Костаная. А там лишь заметили, что все сделки и факт аренды надо разбирать по отдельности.
Спустя столько лет, разобраться в этой ситуации непросто. И проводником должен выступать закон. Но все ли в нем прописано для однозначного трактования подобных ситуаций и указана ли дорожная карта разрешения конфликтов?
По букве...
В статье 31 Закона РК «О жилищных отношениях» написано, что объект кондоминиума находится в собственности на общей долевой основе. Кроме того, все сделки продажи имущества без регистрации кондоминиума недействительны.
Управляющий директор филиала Ассоциации самоуправляемых кондоминиумов «Мой дом» Сайлау Асылбаев работал в отделе жилищных отношений, поэтому хорошо знаком с буковой закона и прокомментировал проблему:
– У жильцов есть все возможности отсудить эту территорию, – говорит он. – Как следует из пункта 14 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях»: если изначально правильно зарегистрированы все объекты, то спорных моментов не будет. Здесь надо разбираться, как и на основании чего помещение было продано. Обязательно должно было пройти собрание, это прописано в статье 42. Потому что в подвалах есть общее имущество, например, трубы. А что делать в случае аварии, если подвал закрыт и там теперь есть хозяин?
По Закону о жилищных отношениях все имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир. Как узнать, какая доля вам причитается? Никак: эта доля неотделима от квартиры и не может быть выражена в натуре.Интересно, что специалисты на этот счет дают разные комментарии. Одни, на вопрос «Чьи подвалы?», говорят: это общая собственность, значит, всем желающим можно ей пользоваться на равных – строить кладовки, сауны и бильярдные. Другие, напротив, замечают: технический этаж предназначен только для обслуживания домовых коммуникаций. И снова обратимся к Закону РК «О жилищных отношениях». Статья 34 гласит, что собственник помещения в кондоминиуме, наряду с другими владельцами, имеет право пользоваться общим имуществом в жилом доме, а также земельным участком. Там же указано, что за владельцем квартиры может быть закреплена часть общего имущества на условиях, установленных соглашением собственников жилья. Другими словами, прежде чем начать пользоваться подвалом, например, обустроить там кладовку, нужно договориться об этом с другим квартировладельцами.
Подвальные баталии
Во многих конфликтах есть и другой вопрос. Он, пожалуй, ключевой: что делать, если объект продан еще до возникновения кондоминиума? Ответ уже много лет ищут жильцы многоэтажки по адресу ул. Баймагамбетова, 158.
С прошлого года там официально зарегистрировано ОСИ «Баймагамбетова, 158». В доме квартирует офис ПКСК «Виктория». В свое время объект был передан на баланс государства, а после его получил кооператив.
– Более 30 лет ПКСК находится здесь бесплатно, – говорит жительница многоэтажки Зоя Анциферова. – С 2003 года у нас зарегистрирован кондоминиум. И в документах прописано, что подвалы – имущество собственников. Предприниматели, чьи объекты бизнеса располагаются у нас в подвале, не платят нам ничего. Мы планируем их выселение.
Руководство ПКСК «Виктория» местопребывание кооператива считает правомерным. В советское время здесь был детский клуб «Прометей», часть помещения которого еще в 1998 году государство выделило в пользование ПКСК.
– Нас из этого помещения выгоняли шесть раз, – говорит председатель ПКСК «Виктория» Наталья Тарасенко. – Но в документах о собственности написано, что помещение передано нам государством. Представители ОСИ пытались отменить это решение. Тем не менее суд мы выиграли. Более того, помещение, в котором мы находимся, никогда подвальным и не было. Это цокольный этаж.
Управляющий директор филиала Ассоциации кондоминиумов Сайлау Асылбаев настаивает на том, что если правильно донести эту проблему до суда, то по букве закона помещение обязаны вернуть жильцам. Он считает, что вся проблема сейчас в отношениях отдела жилищных отношений акимата и ПКСК. У госоргана большие полномочия, но чиновники не принимают никаких мер.
Выход есть
И ведь таких историй тысячи по всему Казахстану. Жители предлагают перестать нагружать ими суды, которые в итоге не возвращают им законное право на общедомовое имущество. Надо, считают некоторые специалисты, решить все разом, одним постановлением, которое признало бы недействительными подобные сделки продажи подвалов, крыш... Вне зависимости от срока давности.
Представители ряда ОСИ предложили выступить с инициативой о создании в Костанае специальной комиссии при прокуратуре, которая занималась бы контролем обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. Туда сотрудники ОСИ могли бы обращаться в случае нарушения имущественных прав, например, при незаконном отчуждении подвального помещения. И там же получать юридические консультации, а также помощь в истребовании документов в государственных структурах.
Екатерина ТУРБИЛОВА
Фото автора
