Во всём мире цены на недвижимость падают, но только не в Казахстане, и не в Костанае. Несмотря на объявленную Правительством дедолларизацию экономики, после последней девальвации тенге продавцы недвижимости просто стали продавать свои квартиры по новому курсу.
– В итоге рынок практически встал, – рассказывает совладелец агентства по недвижимости Нурлан Камшинтаев. – Ипотеки, которая раньше толкала продажи, как таковой нет. На плаву удается держаться в основном за счет рынка арендного жилья, цены на которое из-за повышенного предложения снижаются. Те же, у кого есть средства на приобретение недвижимости, предпочитают покупать за границей – в России и Европе. В России – дешевле. В Европе цены сопоставимы и даже ниже некоторых столичных. Есть же разница в том, где потратить 200 тысяч долларов – в Астане или в странах Шенгена. Тем более что Европа и Россия уже научены опытом с пузырями на рынке недвижимости и реально оценивают свой рынок. Там, в отличии от нас, понимают, что недвижимость – классический, высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. А в условиях кризиса она быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее можно только с большим дисконтом. Что сейчас и делают во всем мире.
Рисунок Владимира Березкина
Давайте посмотрим на цены в Костанае. Возьмем газетные объявления: за двухкомнатную квартиру в среднем просят 9 миллионов тенге – в среднем за 50 квадратных метров общей площади. То есть один квадратный метр оценен в 180 тысяч тенге – около тысячи долларов. Район, год постройки влияют незначительно. Справедливая ли это цена?
А можно ли реально оценить рынок недвижимости Казахстана и Костаная? Оказывается, можно и даже с научным подходом. Экономисты знают несколько инструментов. Простейший – отношение цены квартиры к рентному доходу (price to rent) P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена.
Теперь посчитаем. Аренда той же двушки в Костанае сегодня обходится примерно в 60 тысяч тенге в месяц, не считая коммунальных услуг. То есть в год арендодатель сможет получить доход в размере 720 тысяч тенге. При условии, что жилье будет сдаваться постоянно, без простоев. Делим цену квартиры (9 млн) на стоимость аренды (60 тыс.) и получаем вполне приемлемый по нобелевскому счету P/R – 12,5. Для сравнения, в Москве P/R приблизительно равен 25. Но надо понимать, что в Костанае за 60 тысяч можно снять и однокомнатную, и «двушку», и «трешку», о чем меня заверили в ряде агентств недвижимости, причем предложение значительно превышает спрос. И тогда подход нобелевского лауреата может показать самый различный результат – от существенной недооценки до переоценки недвижимости.
Другой метод оценки – отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств (price to income) P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Его вы можете высчитать сами, на примере своей семьи. Разделите справедливую (как вам кажется) стоимость своей квартиры на доходы вашей семьи и получите результат. Но можно воспользоваться данными статистики, которая говорит, что в Костанае средняя зарплата в первом квартале этого года сложилась на уровне чуть больше 90 тысяч тенге. А вот денежные доходы домохозяйств, использованные на потребление, в I квартале 2015 г. составили 111006 тенге в среднем на душу населения. То есть можно предполагать, что за год эта цифра сложится в районе 450000 тенге. Осталось высчитать P/I: делим 9 млн на 450 тысяч и получаем 20.
Конечно, это грубый подсчет, доходы домохозяйств разные, стоимость жилья тоже. Но надо понимать, что это усредненный показатель. Свой вы можете высчитать сами. Для сравнения по данным numbeo.com: P/I в Москве – 22 (очень высокий), в Лондоне – 16, в Париже – 17, в Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде – 8-12, в Нью-Йорке – 9.
Самое главное – все эти расчеты показывают, что ценам на недвижимость расти дальше как бы некуда, и даже пора бы им уже начать снижаться. Более-менее научному подходу в определении справедливой стоимости недвижимости сегодня соответствует жилье, построенное по госпрограмме. Но, наверное, именно поэтому в очереди за ним тысячи человек.
