Жительница Костаная заключила договор долевого строительства, но не может въехать в свою квартиру: дом стал долгостроем. Волнует наших читателей и возможность покупки жилья через жилищные кооперативы, их активно сейчас рекламируют. Мы изучили эти вопросы.
Эх, доля моя, доля
В октябре 2016 года в Казахстане был изменен Закон «О долевом строительстве». По мнению разработчиков, теперь его статьи лучше защищают население от обмана. В Костанае инструментом долевого строительства пользуется несколько компаний. ТОО «БК-Строй» недавно начали привлекать деньги с помощью долевого строительства, но только начало работать, и первый дом дольщиков введут в конце этого года.
Еще один частный застройщик – ТОО «Классика KZ», используя этот механизм, планирует завершить в текущем году возведение многоэтажки по адресу: улица Пушкина, 131. Процесс затянулся, но директор компании говорит, что к концу года объект сдадут. Сегодня идет перезаключение договоров с дольщиками по причине перерегистрации предприятия из ИП в ТОО. Тем же покупателям, кто не хочет ждать, готовы вернуть вложенные деньги. «Никаких махинаций», – заверяют в компании.
В прокуратуре того же мнения: махинаций благодаря новому закону станет меньше. Одно из главных условий: застройщик должен создать организацию, капитал которой будет состоять из земельного участка, проекта дома и суммы в размере десятой доли стоимости строительства. Самое главное, говорит начальник отдела лицензирования и сертификации управления государственно-архитектурного контроля Сергей Завьялов, у застройщика должно быть разрешение акимата на привлечение средств дольщиков.
Есть несколько способов. Во-первых, в Казахстане создан Фонд гарантирования строительства. Застройщик имеет право начать привлечение средств дольщиков, если получит гарантию этого фонда. Во-вторых, застройщик может заключить договор с банком и взять кредит. Однако при этих вариантах компания должна иметь трёхлетний опыт работы, безубыточную деятельность в течение двух лет. К тому же капитал компании должен в семь раз превышать сумму, привлекаемую у населения.
Что касается третьего способа, то застройщик может привлечь деньги дольщиков без фонда и банка, но при условии, что уже стоит каркас здания. Хотя здесь более жесткие требования к застройщику: пятилетний опыт работы, за который компания должна возвести не менее 30 тыс. кв.м жилья в регионе (площадь 60-квартирного дома в среднем 4,3 тыс. кв.м. – Прим. авт.)
Если же говорить о документах, то новый закон принимает во внимание только договоры на участие в долевом строительстве. Никаких предварительных, инвестиционных договоров. Эти сделки недействительны.
Заманчивая рассрочка
Предложения жилищных кооперативов, по мнению многих, более заманчивы: рассрочка почти без процентов на срок от 10 до 30 (!) лет. Вот только эта схема может дать сбой на любом этапе.
Во-первых, вы должны будете заплатить вступительный взнос, который зачастую составляет 5% от стоимости жилья. При средней стоимости квартиры порядка пяти миллионов тенге – 250 тысяч тенге. Их вам не вернут, даже если вы впоследствии решите выйти из кооператива, так и не купив жилье. При этом за короткий срок необходимо будет накопить треть от стоимости квартиры: при тех же пяти миллионах стоимости три года нужно ежемесячно вносить порядка 45 тысяч тенге.
Во-вторых, ваше будущее жилье будет являться собственностью кооператива до полной выплаты его стоимости. При этом, если вы нарушите график внесения, вас могут исключить из кооператива и выселить. Пункт о выселении зачастую вписан в договор о паевом взносе.
В-третьих, ссылки на то, что кооперативы участвуют в госпрограммах – неправда. Большую часть квартир сегодня продают через АО «Жилстройсбербанк». Мы связались с ним: «Официально сообщаем, что Банк не заключал никаких договоров о сотрудничестве или иных юридических документов взаимодействия с жилищными кооперативами».
Коммерческие застройщики тоже с кооперативами не дружат. Те, кто использует привлеченные средства, работают через механизм долевого строительства.
Если же вы решили рискнуть, то помните: жилищные кооперативы зачастую являются некоммерческими организациями. Соответственно, уставный капитал не идет ни в какое сравнение с уставным капиталом застройщиков. Нередко кооперативы не имеют недвижимости, техники, земли. То есть, случись что, деньги вам вряд ли вернут. Будет просто не с чего. Ведь принцип получения жилья прост: накопив 30%, вы выбираете жилье и кооператив его покупает... за счет средств, внесенных другими членами. Остальные ждут своей очереди. Ничего не напоминает?
